Ein Ratgeber rund um das Immobilienerbe

Ein Immobilienerbe bringt neben dem Kapitalzuwachs auch Verantwortung mit sich. Das Erbe muss geregelt werden, da gibt es natürlich viel zu tun. Wenn der verstorbene Angehörige aus dem engen Familienkreis stammt oder dir in anderer Weise sehr Nahe stand, kann eine Immobilie auch sehr viel Schmerz mit sich bringen. Nicht nur – doch gerade dann – können die anstehenden Aufgaben und Pflichten rund um das Erbe sehr belasten. Vieles wird jedoch leichter, wenn man dann ganz genau weiß, was zu tun. In diesem kurzen Ratgeber ist alles Wichtige zusammengestellt, wie du in einem Erbfall vorgehen musst. Er informiert dich außerdem über deine Möglichkeiten und Chancen, die eine Erbimmobilie mit sich bringt.

Immobilie geerbt – und jetzt?

Wenn du eine Immobilie geerbt hast, können die damit verbundene Verantwortung und Pflichten erst mal überwältigend sein: Du musst dich damit auseinandersetzen, was jetzt zu tun ist, was beachtet werden muss und was mit der Immobilie gemacht werden soll. Es muss entschieden werden, ob sie selbst genutzt oder verkauft werden soll. Vielleicht bist du dir sogar unsicher darüber, ob du das alleine entscheiden kannst …

Was jetzt wichtig ist, ist nicht den Kopf zu verlieren und sorgsam vorzugehen. Immobilien gehören zu den größten Vermögenswerten in einer Erbschaft. Verschaffe dir zuallererst einen fundierten Überblick und überstürze nichts.

Ein Immobilienerbe bedeutet Kapital und kann deine Vermögenssituation natürlich von einem Tag auf den nächsten verändern – im Positiven oder aber mit negativen Folgen. Dass man als Erbe unter dem Druck der Emotionen steht, die sowohl mit dem Todesfall als auch der vererbten Immobilie verknüpft sind, ist ganz normal. Gerade dann fühlen sich Erben oft überfordert, sich darüber hinaus mit der Abwicklung zu beschäftigen. Der für einen Laien meist unübersichtliche Paragrafendschungel macht die Sache nicht leichter. Wie lässt sich am Besten damit umgehen?

Information verschafft Sicherheit! Wie eingangs erwähnt, gilt es vor allen Folgeschritten und Entscheidungen allseitig informiert zu sein. Es ist wichtig, dass gesetzliche Fristen, rechtliche Regelungen und steuerliche Forderungen berücksichtigt und eingehalten werden. Des weiteren muss über eine professionelle Marktpreisanalyse der Wert der Erbimmobilie ermittelt werden. Sowohl deine eigene wirtschaftliche Situation als auch die des Erblassers müssen an dieser Stelle ebenfalls ermittelt werden. Erst dann lässt sich gewissenhaft entscheiden, wie du mit der Immobilie vorgehen möchtest. Die Frage heißt: Behalten oder verkaufen?

Dieser bündige Ratgeber wird dir als Wegweiser dienen und dir dabei helfen, den Erbfall möglichst reibungslos und ohne vermeidbare Verluste und Schwierigkeiten abzuwickeln. Step by Step führt er dich durch alle Prozesse und zeigt dir deine Möglichkeiten im Umgang mit der Immobilie auf. Falls du bereits entscheiden hast, das Erbe zu verkaufen, werden dir unsere Tipps für eine erfolgreiche Vermarktung ebenfalls helfen.

Die Nachlassregelung muss geklärt sein

Bei einem Nachlass musst du im ersten aktiven Schritt klären, in welcher Rechtsstellung du in Bezug zur vererbten Immobilie stehst – ausgehend vom Erbgesetz. Wenn du nicht Alleinerbe bist und das Erbe mit anderen teilst, sollte normalerweise ein vom Verstorbenen zu Lebzeiten aufgesetztes Testament oder ein Erbvertrag die Aufteilung regeln. Gibt es das nicht, greift die gesetzlich geregelte Erbfolge, um das Erbe an die Hinterbliebenen zu übergeben. Das bringt leider oft Nachteile mit sich. Warum, erfährst du im Folgenden.

Expertentipp

Informiere dich erst über deine Rechtsstellung als Erbe, bevor du Entscheidungen triffst und weitere Schritte einleitest.

Was ist was: Testament, Vermächtnis und Erbvertrag

Es gibt drei Möglichkeiten das Erbe abweichend von der gesetzlichen Erbfolge aufzuteilen. Diese sind:

Das Testament

In einem Testament ist die Verteilung des gesamten Erbes geregelt. Falls nicht bekannt ist, ob ein Testament vom Erblasser verfasst wurde oder nicht, kannst du beim Nachlassgericht anfragen. Insofern ein Testament erstellt wurde, wird es dort nach dessen Tod eröffnet.

Das Vermächtnis

Ein erbrechtliches Vermächtnis erteilt den Anspruch auf einen bestimmten Vermögensvorteil aufgrund eines Testaments oder Erbvertrags. Dies kann z.B. eine Immobilie sein.

Der Erbvertrag

Ein Erbvertrag erteilt neben dem Testament ebenfalls die Option, von der gesetzlichen Erbfolge abzuweichen. Änderungen sind nur mit Zustimmung beider Vertragspartner möglich. Wenn ein Vertragspartner stirbt, ist ein sogenannter Erbvertrag in Stein gemeißelt. Das einzige Türchen aus dem Vertrag herauszukommen ist über eine sogenannte Rücktrittsklausel oder einen Aufhebungsvertrag.

Achtung

In einem Erbvertrag können beispielsweise Regelungen getroffen sein, die über die Nutzung oder den Verkauf einer Immobilie entscheiden. Daher ist es wichtig, die Sachlage gründlich zu prüfen.

Die Erbfolge: Wenn nichts geregelt wurde …

Wenn keine der drei oben genannten Regelungen getroffen wurden, das heißt, wenn weder ein Testament noch ein Vermächtnis oder ein Erbvertrag existiert, wird die Verteilung des Nachlasses durch die gesetzliche Erbfolge geregelt.

Wie vermuten lässt und der Begriff auch schon verrät, erben die Hinterbliebenen im Eheverhältnis bzw. mit dem engsten Verwandtschaftsgrad immer zuerst. Das sind Ehepartner bzw. Partner, Kinder, Enkel und Urenkel. Darauf folgend Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen und schließlich Großeltern und deren Nachkommen wie Tanten, Onkel und Vetter. Unterteilt werden die drei Gruppen in Verwandtschaftsgrad von eins bis drei bzw. in Erben erster, zweiter und dritter Ordnung.

Nach Gesetz spielt bei der Erbfolge einzig und allein die biologische Verwandtschaft eine Rolle – mit Ausnahme von Adoptivkindern sowie laut Ehegatten-Erbrecht Ehe- und Lebenspartner. Bei Ehegatten bzw. Lebenspartner hängt die Erbquote zusätzlich vom ehelichen Güterstand und der Zahl der Kinder des Erblassers ab. Man unterscheidet hier zwischen Zugewinngemeinschaft, Gütertrennung und Gütergemeinschaft.

Der Nachteil der gesetzlichen Erbfolge ist, dass dadurch Erbengemeinschaften entstehen. Die Folge ist leider, dass aufgrund dessen Vermögen oft ungerecht verteilt wird und es ordentlich Stoff für Unstimmigkeiten liefert. Auch Vermögensverluste und vermeidbare Erbschaftsteuerlast sind dem in nicht wenigen Fällen zuzuschreiben.

Expertentipp

Auch wenn sich niemand gerne mit dem Todesfall auseinandersetzt, regle zu Lebzeiten deine letztwillige Verfügung. Nur so lassen sich Familienangehörige vorsorglich vor den möglichen negativen Folgen der gesetzlichen Erbfolge schützen.

Wege aus der Erbengemeinschaft

Wenn du nicht Alleinerbe bist, wirst du den Nachlass womöglich mit weiteren Erben zu teilen haben. Eine sogenannte Erbengemeinschaft kann sich aus Ehepartner, Kinder und Eltern zusammensetzen.

Das Prozedere, nachdem das Erbe aufgeteilt wird, ist oft Grund für Streitigkeiten unter den Erben. Denn laut Gesetz kommt hier die Erbauseinandersetzung zum Tragen, bei der die Erbendenden untereinander klären, wer welchen Teil des Nachlasses bekommt bzw. sich jeder einen Anteil in Form von gewissen Gegenständen aussucht, bis alles aufgeteilt ist.

Schwierig wird es, wenn sich Erbstücke wie eine Immobilie unter der Erbmasse befinden. Eine Immobilie lässt sich natürlich nicht teilen. Deshalb müssen alle Erben einstimmig darüber entscheiden, wie mit der Liegenschaft verfahren wird. Das führt leider oft zu Problemen und Streit.

Falls du Teil einer Erbengemeinschaft sein solltest, hast du in Bezug auf eine Erbimmobilie folgende Möglichkeiten:

Du kannst die Miterben auszahlen, um die Immobilie alleine zu übernehmen, insofern die Erbengemeinschaft einverstanden ist. Wichtig ist es, einen Vertrag aufzusetzen und diesen notariell beglaubigen zu lassen.
Als Erbengemeinschaft könnt ihr die Erbimmobilie einvernehmlich verkaufen. Diese meist pragmatischste Lösung öffnet die Möglichkeit, den Verkaufserlös unter den Erben aufzuteilen. Bewährt hat es sich, die Veräußerung über einen neutralen Makler abzuwickeln. Weitere Infos und Tipps zum Verkauf einer Erbimmobilie findest du weiter unten.
Kann sich die Erbengemeinschaft mit keiner der beiden vorausgehenden Möglichkeiten anfreunden, bleibt nur noch eines: Die Erbanteile müssen versteigert werden. Man nennt dies auch Teilungsversteigerung. Das Besondere dabei ist, dass auch nur ein Miterbe allein seinen gesamten Erbanteil an die übrigen Miterben versteigern kann.
Achtung

Eine Teilversteigerung mag sich vielleicht wie ein durchaus akzeptables Mittel anhören, doch leider werden Immobilien auf diese Weise meist unterhalb ihres tatsächlichen Marktwertes veräußert. Zusätzliche kommen erhebliche Kosten durch das Verfahren auf. Als Erbe verlierst du auf diese Weise mit großer Wahrscheinlichkeit einen Teil des geerbten Vermögens.

Erbe annehmen oder ausschlagen?

Ein Erbe bringt unter Umständen auch viel Verantwortung und Pflichten mit sich. Das kann zu einer große Belastung werden. Nachdem du nun deinen rechtlichen Anspruch auf das Erbe festgestellt hast, eröffnet sich im Anschluss, welche Güter bzw. Kapital sich hinter dem Erbe verbergen. Jetzt heißt es, genau hinzusehen.

Als Erbe bist du gleichzeitig auch Rechtsnachfolger. Zusammen mit der Immobilie übernimmst du vielleicht auch darauf lastende Kredite oder Schulden. Dock keine Sorge: Falls die geerbte Immobilie mehr Last als Zuwachs bedeutet, bist du als Erbe nicht dazu verpflichtet, das Erbe anzunehmen, sondern kannst es stattdessen auch ausschlagen. Wichtig ist jetzt, diese Erklärung innerhalb von sechs Wochen beim Nachlassgericht vorzulegen.

Falls sich erst nach Annahme und Ablauf der 6-Wochen-Frist des Erbes herausstellt, dass die Erbimmobilie schwerwiegende negative Eigenschaften aufweist, besteht noch die Möglichkeit, das Erbe anzufechten.

Expertentipp

Ziehe nach Bekanntgabe des Erbes Bilanz. Das heißt: Stelle Wert und evtl. darauf lastende Schulden gegenüber. Professionelle Unterstützung leistet dabei ein Notar oder Steuerberater.

Erbe angenommen: auf zum Grundbuchamt!

In Ordnung. Du hast dich entschieden, die geerbte Immobilie anzunehmen. Der nächste Schritt ist der Gang zum Grundbuchamt. Über einen Antrag musst du dich als neuer Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen, insofern du dich Immobilie behalten möchtest. Ratsam ist es, diese Änderung innerhalb von zwei Jahren vorzunehmen, denn solange entstehen keine Gebühren. Nach Ablauf der Frist entstehen Kosten, die sich am Wert der Immobilie richten. Zur Grundbuchänderung solltest du das Eröffnungsprotokoll bzw. den Erbschein zur Hand haben, welche die Rechtmäßigkeit deines Erbes belegt.

Der Erbschein, der über das für den Verstorbenen zuständige Amtsgericht beantragt werden kann, berechtigt dich außerdem dazu, das Grundbuch einzusehen, um über etwaige Schuldlasten auf der Immobilie zu erfahren. Die Kosten für den Erbschein bzw. gemeinschaftlichen oder Teilerbschein, im Falle einer Erbgemeinschaft, werden ebenfalls am Wert des Erbes bemessen.

Soll die Immobilie veräußert werden, kannst du diesen Schritt überspringen. Eine Änderung im Grundbuch, das den Erblasser mit deinem Namen überschreibt, ist dann nicht notwendig.

Die Erbschaftssteuer

Erbschaften müssen versteuert werden. Wie hoch die jeweilige Steuer ausfällt, hängt von mehreren Faktoren ab, die unter anderem auch die geerbte Immobilie betreffen:

Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser
Wert und Art der Immobilie
Bisherige und künftige Nutzung der Immobilie

Je nach Verwandtschaftsgrad können Freibeträge bis maximal 500.000 Euro beansprucht werden. Der Freibetrag kann dann vor der Berechnung der Steuer vom Wert des Erbes abgezogen werden.

Für die Berechnung des Freibetrags wird der Verwandtschaftsgrad in drei Steuerklassen unterteilt. Zur Steuerklasse 1 gehören Ehegatten und Lebenspartner mit einem Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder, Stief- und Adoptivkinder mit 400.00 Euro, Enkelkinder mit 200.00 Euro sowie Eltern und Großeltern mit einem Freibetrag von 100.00 Euro. Zur Steuerklasse 2 zählen Geschwister, Kinder der Geschwister, Stiefeltern; zur Steuerklasse 3 nicht verwandte Erben. Beide können jeweils einen Freibetrag von 20.000 Euro geltend machen.

Wie viel dann nach Abzug des Freibetrags tatsächlich an Steuer an den Staat abzugeben ist, hängt dann vom Steuerprozentsatz der jeweiligen Steuerklasse als auch vom bleibenden Restbetrag ab. Die Prozentsätze beginnen bei 7 Prozent für Steuerklasse 1 und enden bei 50 Prozent für Steuerklasse 3 ab einem Restbetrag von 26.000 Euro.

Achtung

Als Erbe unterliegst du der Meldepflicht an das Finanzamt – und zwar mit einer Frist von drei Monaten. Bei Versäumnis droht eine Anklage wegen Steuerhinterziehung.

Eine Immobilie steuerfrei erben – geht das?

Die Antwort lautet ja, das geht – falls du als Ehe- oder Lebenspartner oder Kind des Verstorbenen erbst und selbst darin für mindestens 10 Jahre wohnen möchtest. Außerdem muss die Immobilie vom Erblasser selbst bewohnt worden sein und darf nur maximal 200 m² Wohnfläche umfassen. Achtung: Falls du doch früher ausziehen solltest, wird die Erbschaftssteuer nachträglich fällig.

Insofern es möglich ist, können Erbschaftssteuern gespart bzw. verringert werden, wenn potenzielle Erbmasse bereits zu Lebzeiten an die vorgesehenen Erben übergeben wird.

Expertentipp

Gehe kein Risiko ein, denn schnell werden hier einige Tausend Euros nur durch fehlende oder fehlerhafte Informationen verschenkt. Lass dich bei umfangreichen Erben zum Thema Erbschaftssteuer von einem fachkundigen Anwalt oder Steuerberater beraten.

Wie viel ist die geerbte Immobilie wert?

Natürlich musst du oder die Erbgemeinschaft wissen, wie viel die geerbte Immobilie wert ist – zum Beispiel um Bilanz zu ziehen und um weitere Entscheidungen zu treffen. Auch die Erbschaftssteuer lässt sich dadurch kontrollieren, da das Finanzamt sich andernfalls an der Grundvermögensbewertungsverordnung richtet, die meist höher ausfällt. Auch lassen sich wertmindernde Eigenschaften der Immobilie bei einer fachkundigen Bewertung der Immobilie feststellen, die sich am Ende ebenfalls positiv auf die Steuer auswirken können. Gerade dann, wenn Renovierungsstau besteht, lohnt es sich auf jeden Fall. Falls die Immobilie verkauft werden soll, ist eine solche Bewertung spätestens für eine erfolgreiche Veräußerung ohnehin fällig.

Um den Marktwert der Immobilie zu bestimmen, werden verschiedene Faktoren wie Zustand, Lage und Ausstattung analysiert. Was sich vielleicht einfach anhört, ist ein aufwendiger Prozess, der Erfahrung und Branchenkenntnis erfordert. Den tatsächlichen Marktwert zu kennen, ihn weder zu hoch noch zu niedrig einzuschätzen, ist entscheidend für eine möglichst hohe Gewinnspanne beim Verkauf der Immobilie.

Expertentipp

Die Neutralität eines Experten schützt dich außerdem davor, den Marktwert des Erbes höher oder niedriger als seinen tatsächlichen Wert einzuschätzen. Denn die Praxis zeigt nicht all zu selten, dass persönliche und ideelle Werte eine objektive Einschätzung der geerbten Immobilie oft verfälschen.

Die Erbimmobilie und ihre Möglichkeiten

Früher oder später wirst du dich entscheiden müssen, wie mit der hinterlassenen Immobilie verfahren werden soll, sprich: soll sie selbst bewohnt, vermietet oder ganz verkauft werden. Selbst wenn die Antwort bereits auf der Hand liegt, kann es dir trotzdem helfen, dich mit den Nutzungsmöglichkeiten näher auseinanderzusetzen. Es ist immer gut, informiert zu sein und seine Entscheidung gut zu durchdenken. Vor allem wenn die Wertigkeit so groß wie die einer Immobilie ist. In diesem Kapitel findest du einige Anhaltspunkte, die dich dabei unterstützen.

Selbstnutzung

Welche Gründe auch immer dich dazu bewegen, die Immobilie selbst zu bewohnen, hast du dadurch den großen Vorteil dich unter den oben genannten Voraussetzungen von der Erbschaftssteuer befreien lassen zu können. Das ist ein guter Grund. Oder aber, es sind emotionale Beweggründe, die dich zu dieser Entscheidung bzw. Überlegung geführt haben. In beiden Fällen schadet es nicht, sich trotzdem darüber Gedanken zu machen, ob die Immobilie wirklich zum eigenen Leben passt:

Ist die Immobilie groß genug oder vielleicht zu klein? Ist die Lage der Immobilie mit meiner Lebenssituation vereinbar? Würde ich, wenn ich ganz ehrlich zu mir bin, nicht doch lieber in einem anderen Haus bzw. einer anderen Wohnung wohnen?

Auch Kosten für den Umzug, Erhaltungskosten der Immobilie und Renovierungsbedarf sollten mit berücksichtigt werden.

Fallen die Antworten auf diese gestellten Fragen eher negativ aus, scheint die Selbstnutzung des Erbes eher eine Belastung als eine Bereicherung zu sein. In diesem Fall wäre vielleicht eine Veräußerung bzw. Vermietung die langfristig bessere Entscheidung.

Vermietung oder Verkauf

Die Vermietung ist ein Weg, die geerbte Immobilie im Besitz zu behalten, ohne sie selbst bewohnen zu müssen. Eine Mietimmobilie als Eigentum ist sicheres Kapital. Es ist sicher gegen Inflation und hält die Option offen, sie zu einem späteren Zeitpunkt doch noch selbst zu bewohnen. Allerdings solltest du dich dafür wirklich nur dann entscheiden, wenn du dir ganz sicher bist. Denn die Erfahrung zeigt, dass die Immobilie am Ende meist doch verkauft wird. Das hat seine Gründe:

Oft verleiten emotionale Beweggründe dazu, die Immobilie zu halten. Selbst wenn Kriterien, wie sie in den Fragen oben aufgeführt wurden, dagegen sprechen. Wenn dann, Jahre später, die Immobilie doch verkauft werden soll, kann sie aus verschiedenen Gründen an Wert verlieren. Wie etwa wenn sich der Renovierungsstau erhört oder die Lage an Attraktivität verliert.

Auch vermietete Immobilien verkaufen sich weitaus schlechter als leer stehende. Denn Mieter können nicht einfach gekündigt werden, außer die neuen Besitzer melden Eigenbedarf an. Doch selbst dann gilt eine Kündigungsfrist und die neuen Eigentümer können nicht sofort frei über die Immobilie verfügen. Das verschlechtert die Verkaufschancen zum bestmöglichen Preis. Deshalb wäre es auch in diesem Fall besser gewesen, gleich zu verkaufen. Eine freie Immobilie zu verkaufen ist fast immer lukrativer als eine vermietete.

Ein weiterer Grund für den Immobilienverkauf ist die Liquidität. Mit dem Erlös kannst du frei verfügen und dir vielleicht sogar die Immobilie leisten, die du dir wirklich wünschst oder besser in dein Leben passt. Besitzt du bereits Wohneigentum, lassen sich damit etwaige laufende Darlehen tilgen.

Schuldenfreiheit durch Tilgung des Kredits versus neuen Schulden durch die behaltene Erbimmobilie, insofern noch Darlehen auf ihr lasten. Das ist ein weiteres Argument, das Erben oft dazu bewegt, eine nicht abbezahlte Immobilie lieber zu verkaufen, anstatt selbst zu behalten.

Dazu kommt, dass Immobilien gepflegt und unterhalten werden müssen. Je nach Größe und Umfang kostet es mehr oder weniger Zeit und Geld. Aufwand jedoch in jedem Fall. Wenn die Immobilie vermietet werden soll, ist außerdem zu prüfen, ob sich die Mieteinnahmen rechnen, wenn Instandhaltungskosten recht hoch sind. Dazu kommt, dass die Arbeit, die als Vermieter bzw. Eigentümer einhergeht, nicht jedermanns Sache ist. Angefangen von Abrechnungen, Mieter suchen, Eigentümerversammlungen, Hausverwaltungsaufgaben etc. Nicht jeder möchte das auf sich nehmen und entschließt sich stattdessen dazu, das Erbe lieber zu Geld zu machen.

Der letzte Grund, der für einen Verkauf sprechen kann, hängt an einer Erbgemeinschaft. Falls die Immobilie einer Erbgemeinschaft vererbt wurde, müssen alle Miterben ausbezahlt werden. Das kann unter Umständen zu teuer werden und die Aufnahme eines Darlehen erzwingen. Auch bei Uneinigkeit löst eine Veräußerung die Probleme meist recht schnell. Ist die Immobilie erst mal zu liquiden Mitteln transformiert worden, lässt sich der Erlös fair unter allen Erben aufteilen.

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